Põllumaa müük samm-sammult, ettevalmistusest notaritehinguni

Põllumaa müük lühidalt: milline on kogu protsess?

Põllumaa müük algab kinnistu andmete ja õigusliku olukorra kontrollist ning lõpeb kokkulepitud tingimustel notariaalse tehinguga. Vahepeal koondatakse vajalikud dokumendid, kirjeldatakse maa seisundit ja kasutust, küsitakse pakkumine ning räägitakse müügitingimused kirjalikult läbi.

Enne ostjaga läbirääkimist tasub ühte kohta koguda:

• kinnistu põhiandmed ja katastritunnus;
• omandiõigust ning kaasomanikke puudutav teave;
• piiride ja pindala andmed;
• hüpoteegid, servituudid ja muud koormatised;
• rendi- ning muud kasutuslepingud;
• teadaolevad kasutuspiirangud ja kohustused.

See juhend on mõeldud maaomanikule, kes soovib müügiks valmistuda läbimõeldult ja anda ostjale kontrollitavat teavet. Ostame põllumaad valitud piirkondades ning maaomanik saab meile esitada päringu müügivõimaluse ja pakkumise kohta.

1. Kontrollige omandiandmeid, piire ja müügiõigust

Esimese sammuna kontrollige, kas kinnistusraamatus olevad omandiandmed vastavad tegelikule olukorrale ja kas kõik müügiks vajalikud osalised on tuvastatud. Vaadake üle kinnistu registriosa, omanike nimed ja osad ning kinnistut puudutavad kanded.

Kui põllumaa on kaasomandis, selgitage enne pakkumise küsimist välja kõigi kaasomanike valmisolek tehinguks. Kogu kinnistu müümiseks peavad kaasomanikud müügiga nõustuma, vastasel juhul võib tehing katkeda või pikeneda.

Seejärel võrrelge katastriandmetes näidatud pindala ja piire sellega, kuidas maad tegelikult kasutatakse ning kus piirid teile teadaolevalt kulgevad. Kontrollige näiteks, kas haritav ala, juurdepääs ja naaberkinnistute piirid kattuvad olemasoleva kaardiinfoga.

Kui piiri asukoht või pindala tekitab küsimusi, kirjutage lahknevus eraldi üles. Ärge kirjeldage oletatavat piiri ostjale kinnitatud faktina. Kui registriandmed ja teadaolev olukord ei ühti, võib täpse olukorra selgitamiseks olla vaja geodeetilist mõõdistamist.

2. Koondage läbirääkimisteks vajalikud dokumendid ja andmed

Ostjale esitatav teave tasub koondada enne hinnaläbirääkimisi ühte kausta, et pakkumine põhineks kontrollitavatel andmetel ja lahtised küsimused oleksid nähtavad.

Ettevalmistusnimekiri põllumaa müügiks:

• kinnistu katastritunnus;
• värske kinnistusraamatu väljavõte või üle kontrollitud registriandmed;
• katastrikaart, piiriandmed ja olemasolevad mõõdistusdokumendid;
• ülevaade hüpoteekidest, servituutidest ja teistest kinnistusraamatusse kantud koormatisest;
• kõik kehtivad rendi-, kasutus- ja muud maaga seotud lepingud;
• olemasolev teave PRIA kohustuste, lubade, kaitsekorra ning muude kasutuspiirangute kohta;
• kaart või kirjeldus juurdepääsust;
• ülevaade maa praegusest kasutusest.

Koormatiste kontrollimisel vaadake kinnistusraamatu vastavaid kandeid, kuid arvestage ka kohustustega, mis võivad tuleneda lepingutest või maa kasutamise tingimustest. Hüpoteegid, servituudid ja PRIA kohustused tuleb enne müüki välja selgitada.

Kui põllumaa on rendile antud, märkige iga lepingu kohta üles pooled, kehtivusaeg, renditasu, lõpetamise tingimused ja muud müüki mõjutada võivad kokkulepped. Ärge tehke üürniku või rentniku õiguste kohta oletuslikku õiguslikku järeldust. Ebaselge lepingu mõju tuleks lasta enne pakkumise kinnitamist asjatundjal üle kontrollida.

Märkige iga punkti juurde üks kolmest staatusest: dokument olemas, vajab kontrollimist või vajab spetsialisti või asutuse selgitust. Nii saab ostja eristada kinnitatud andmeid oletustest ning lahendamist vajavad küsimused ei jää pakkumise tingimuste taha peitu.

3. Kirjeldage maa seisundit ja väärtust mõjutavaid omadusi

Pakkumise küsimisel kirjeldage kinnistut piisavalt täpselt, sest üksnes hektarite arvust ei piisa konkreetse põllumaa väärtuse määramiseks. Lisage asukoht, pindala, kõlvik, praegune kasutus ja juurdepääsu kirjeldus. Märkige, kas tegemist on haritava põllumaa või söötis seisva rohumaaga.

Maa hinna hindamisel võivad olulised olla kinnistu suurus, piirkond ja pinnase viljakus. Seetõttu koondage olemasolevad mullaviljakuse andmed ja muud dokumendid, mis maa omadusi kirjeldavad. Kui sellised andmed puuduvad või on aegunud, öelge seda selgelt. Pelgalt maa välimuse põhjal ei tasu viljakuse kohta kindlat hinnangut anda.

Kirjelduses tooge eraldi välja ka kasutamist mõjutavad asjaolud: kehtiv rendileping, hüpoteek, servituut, PRIA kohustus, kaitsekord või muu teadaolev piirang. Need ei kirjelda ainult maa füüsilist seisundit, vaid aitavad ostjal mõista, millistel tingimustel saab kinnistut kasutada.

Iga kinnistu vajab eraldi hindamist. Konkreetne pakkumine saab põhineda kinnistu kontrollitud andmetel, maa omadustel ja selle kasutamist mõjutavatel tingimustel.

4. Küsige pakkumine ja leppige tingimused kirjalikult läbi

Pakkumise küsimisel saatke ostjale oma kontaktandmed, kinnistu katastritunnus ning lühike ülevaade maa kasutusest, lepingutest, koormatistest ja teadaolevatest piirangutest.

Täpsustage, kas soovite müüa kogu kinnistu või ainult osa sellest. Kinnistu osa müümisel tuleb müüdav ala ja tehingu ulatus eraldi kokku leppida.

Pakkumist hinnates võrrelge peale müügihinna ka:

• mida täpselt müüakse;
• kuidas ja millal toimub tasumine;
• millised tingimused peavad enne tehingut olema täidetud;
• kuidas käsitletakse rendilepinguid, koormatisi ja piiranguid;
• millised küsimused tuleb enne notaritehingut lahendada.

Titanwood OÜ aitab leida kinnistule õiglase väärtuse ning arutab lahendust kinnistu eripära ja omaniku vajaduste põhjal. Põllumaad ostame valitud piirkondades, seega saab konkreetse kinnistu ostuvõimalust hinnata selle andmete põhjal.

5. Vaadake notarileping üle ja viige omandi üleminek lõpuni

Pärast hinna ja põhitingimuste kokkuleppimist edastatakse notarile tehingu ettevalmistamiseks vajalikud andmed ning lepitakse kokku tehingu aeg. Notarilepingu projekt tuleb enne allkirjastamist rahulikult läbi lugeda ja võrrelda varasemate kokkulepetega.

Kontrollige projektist vähemalt:

• kinnistu aadressi, katastritunnust ja muid tehingu eseme andmeid;
• kokkulepitud müügihinda ning tasumise korda;
• valduse üleandmise aega ja tingimusi;
• hüpoteekide, servituutide ning muude koormatiste käsitlust;
• rendi- ja teiste kehtivate lepingute käsitlust;
• poolte muid kohustusi ja enne tehingut täidetavaid tingimusi.

Kui mõne punkti tähendus või tagajärg jääb ebaselgeks, küsige selle kohta selgitust enne allkirjastamist. Maksuküsimuste või konkreetse õigusliku olukorra hindamiseks pöörduge vastava asjatundja poole.

Notariaalse tehingu järel tehakse kinnistusraamatusse uue omaniku kanne vastavalt tehingu korraldusele. Meie protsess on juriidiliselt korrektne ja notariaalselt kinnitatud, ilma varjatud tingimusteta.

Enne päringu saatmist kontrollige nimekiri veel kord üle

Päringu saab esitada siis, kui kinnistu põhiandmed on koondatud ja lahendamata küsimused selgelt märgitud.

Kontrollige veel kord omandiandmeid, kaasomanikke, piire, hüpoteeke, servituute, rendilepinguid, PRIA kohustusi ning teadaolevaid lube ja piiranguid. Lisage katastritunnus ja olemasolevad asjakohased dokumendid, kuid ärge jätke mainimata küsimusi, mis vajavad alles täpsustamist.

Kui kinnistu asub meie põllumaa ostupiirkonnas, saame selle andmete põhjal pakkumise võimalust hinnata. Piirkondliku sobivuse kinnitame päringu läbivaatamisel.