Milliseid omandidokumente ja juriidilisi kontrolle on metsa müügiks vaja?

Lühivastus: vajalikud dokumendid sõltuvad sellest, mida müüte

Vajalikud dokumendid ja kontrollid määrab ennekõike see, kas müüte kogu metsakinnistu või üksnes raieõiguse. Metsakinnistu müügil läheb ostjale üle maa koos sellel kasvava metsaga. Raieõiguse müügil saab ostja õiguse teha kindlal kinnistul kokkulepitud tingimustel ja tähtaja jooksul raiet, kuid maa jääb senisele omanikule.

Kogu kinnistu müügi eel tuleb kontrollida vähemalt:

• kes on kinnistusraamatus omanik ja kellel on õigus kinnistut müüa;
• millised hüpoteegid, servituudid, kasutusõigused ja muud koormatised on registrisse kantud;
• kas kinnistu kasutamist mõjutavad teadaolevad piirangud või kokkulepped;
• kas metsa kohta on olemas ajakohased inventeerimisandmed ja metsamajandamiskava.

Raieõiguse tehingus on keskne raiutava metsa täpne kirjeldus, kavandatav raie, inventeerimisandmed ning poolte lepingutingimused. Raiete planeerimisel tuleb esitada Keskkonnaametile metsateatis ning mitme raieliigi puhul on nõutavad kehtivad inventeerimisandmed.

Üht universaalset dokumendipakki ei ole. Täpne vajadus sõltub tehingu esemest, omandisuhetest, registrikannetest ja kinnistule kohalduvatest piirangutest. Seetõttu tasub dokumendid koondada enne pakkumise küsimist ja võimalikud lahknevused varakult läbi vaadata.

1. Otsustage, kas müüte kinnistu või ainult raieõiguse

Enne dokumentide kogumist tuleb tehingu ese üheselt sõnastada, sest metsakinnistu müük ja raieõiguse üleandmine muudavad erinevaid õigusi.

Metsakinnistu müük tähendab, et ostjale läheb üle nii maa kui ka sellel kasvav mets. Sellise tehingu ettevalmistamisel tuleb vaadata metsaga seotud andmetest kaugemale: kontrollida tuleb kinnistu omandit, registrisse kantud koormatisi, kasutusõigusi ja piiranguid.

Raieõiguse müügil kinnistu omanik ei muutu. Ostja saab õiguse raiuda kindlal kinnistul kasvavat metsa kokkulepitud tingimustel ja tähtaja jooksul ning võtta raiutud puit endale. Maa jääb müüjale. Seetõttu tuleb dokumentides ja lepingus määratleda vähemalt see, millise metsa ja raiega tehing seotud on ning millistel tingimustel ja millise aja jooksul võib õigust kasutada.

Tehinguliik määrab ka kontrollide rõhuasetuse:

• kinnistu müügil kontrollitakse terviklikult omandiõigust, koormatisi ja kasutuspiiranguid;
• raieõiguse müügil keskendutakse inventeerimisandmetele, kavandatavale raiele ja poolte kokkuleppele;
• mõlemal juhul aitavad metsaandmed hinnata tehingu eset ja selle väärtust.

Neid tehinguid ei tohiks dokumentides omavahel segi ajada. Juba pakkumist küsides tasub selgelt märkida, kas soov on võõrandada kinnistu või jätta maa alles ja anda üle ainult raieõigus.

2. Kontrollige omandiõigust ja kinnistusraamatu andmeid

Kinnistusraamatu kontroll peab näitama, kellele metsamaa kuulub, kellel on õigus seda võõrandada ning millised registrisse kantud õigused või kohustused kinnistuga kaasnevad.

Vaadake enne tehingu ettevalmistamist üle:

• registrisse kantud omanik või omanikud;
• kinnistu registriosa ja kinnistuandmed;
• hüpoteegid ning muud rahaliselt tagatud õigused;
• servituudid, näiteks juurdepääsu või tehnovõrkudega seotud õigused;
• kasutusõigused ja muud registrisse kantud koormatised;
• käsutamist või kinnistu kasutamist mõjutavad märked.

Koormatis ei tähenda iseenesest, et tehingut ei saa teha, kuid see võib mõjutada tehingu tingimusi, ajakulu ja ostja otsust. Registrikannete kõrval tuleb koondada ka müüjale teadaolevad lepingud, kokkulepped ja asjaolud, mis võivad kinnistu kasutamist mõjutada. Näiteks võib tähtis olla juurdepääsu tegelik korraldus või kolmanda isiku kasutusõigus.

Võrrelge registriandmeid enda käsutuses olevate dokumentide ja kinnistu tegeliku olukorraga. Kui omanikud, kinnistuandmed, kasutuskorraldus või kokkulepped ei ühti, tuleb lahknevuse põhjus välja selgitada enne tehingu vormistamist. Ostjale tuleb avaldada teadaolevad puudused, erisused ja kasutuspiirangud, sest varajane teavitamine aitab vähendada hilisemate vaidluste ohtu.

3. Koondage metsa inventeerimisandmed ja metsamajandamiskava

Inventeerimisandmed annavad metsa seisundist ja koosseisust sisulise ülevaate, mille põhjal saab hinnata nii raieõigust kui ka tervet metsakinnistut.

Inventeerimisandmetes kirjeldatakse muu hulgas puistu liigilist koosseisu, vanust, kõrgust ja tagavara. Need näitajad aitavad mõista, milline mets kinnistul kasvab ja milliseid majandamisotsuseid saab kaaluda. Raieõiguse tehingus vajab ostja neid andmeid eelkõige raiutava puidu mahu ja koosseisu hindamiseks. Kogu kinnistu müügil moodustavad samad andmed osa metsamaa väärtuse hindamise alusest.

Metsa majandamist alustatakse üldjuhul inventeerimisest. Selle käigus saadud andmete põhjal koostatakse metsamajandamiskava, mis sisaldab ka metsa majandamise soovitusi. Kava ei asenda registriandmete ega omandiõiguse kontrolli, kuid aitab tehingu osapooltel metsa seisundit ühtemoodi mõista.

Enne pakkumise küsimist kontrollige:

• kas inventeerimisandmed on olemas;
• kas need kirjeldavad müüdavat kinnistut ja asjakohaseid metsaeraldisi;
• kas andmed on metsaregistrisse kantud;
• kas need kehtivad kavandatava raie jaoks;
• kas olemas on inventeerimisega seotud metsamajandamiskava.

Kui andmed puuduvad või vajavad uuendamist, saab inventeerimise ja metsamajandamiskava koostamise tellida tegevusloaga metsakorraldusettevõttelt. Ajakohased metsaandmed vähendavad oletamist, kuid lõplik pakkumine sõltub ka kinnistu suurusest, puistu kvaliteedist, asukohast, ligipääsust ja muudest kinnistuga seotud teguritest.

4. Tehke kindlaks, kas kavandatav raie vajab metsateatist

Raiet kavandades tuleb esitada Keskkonnaametile metsateatis. Uuendusraie, harvendusraie ja valikraie tegemiseks on metsaseaduse kohaselt nõutavad kehtivad inventeerimisandmed. See nõue ei kehti kinnisasjale, kus metsa pindala on alla kahe hektari, ega füüsilisele isikule kuuluvale kinnisasjale, kus metsa pindala on alla viie hektari.

Enne raieõiguse tehingut kontrollige:

• millist raieliiki ja milliseid metsaeraldisi tehing hõlmab;
• kas inventeerimisandmed on olemas ja kehtivad;
• kas metsateatis on Keskkonnaametile esitatud;
• kas metsateatises kirjeldatud raie vastab kavandatavale raiele.

5. Kontrollige piiranguid ja avaldage ostjale teadaolevad asjaolud

Registrikannete kõrval tuleb kontrollida kõiki teadaolevaid asjaolusid, mis võivad mõjutada kinnistu kasutamist, metsa majandamist või kavandatud raiet.

Tähelepanu vajavad eelkõige:

• looduskaitselised piirangud ja kaitseala tingimused;
• servituudid ning muud juurdepääsu mõjutavad õigused;
• rendi-, kasutus- ja muud kinnistuga seotud kokkulepped;
• kolmandate isikute õigused või senine kasutuskorraldus;
• kinnistu või metsa tegeliku olukorra erinevused dokumentides esitatud andmetest.

Kontroll ei tohiks piirduda üksnes kinnistusraamatuga. Näiteks võib juurdepääs põhineda kokkuleppel, mis ei kajastu müüjale teadaoleval kujul registriandmetes, või võib kavandatud tegevust mõjutada kinnistu asukohast tulenev looduskaitseline tingimus. Kõigile metsamaadele sobivat piirangute loetelu ei ole, sest nõuded sõltuvad asukohast ja kavandatavast tegevusest.

Ostjale tuleb enne kokkuleppe sõlmimist avaldada teadaolevad puudused, piirangud, kasutuskokkulepped ja pooleliolevad küsimused. Teavitada tasub ka vastuolust, mille mõju pole veel lõplikult selge. Aus ja õigeaegne info aitab vältida olukorda, kus pakkumine või leping põhineb ebatäpsetel eeldustel, ning vähendab hilisemate vaidluste ohtu.

6. Pange tehingu tingimused kirja ja valmistuge notariaalseks vormistamiseks

Kontrollitud andmed tuleb viia lepingusse nii, et tehingu ese, tasu ja poolte kohustused oleksid enne allkirjastamist üheselt arusaadavad.

Metsakinnistu müügil tuleb kirjeldada üleantav kinnistu. Raieõiguse tehingus tuleb määratleda vähemalt raiutav ala ja mets, õiguse ulatus, kasutamise tingimused ning tähtaeg. Enne vormistamist esitatakse ostjale tehingu jaoks olulised omandi-, metsa- ja piiranguandmed ning lahendatakse nende vahel avastatud vastuolud.

Metsakinnistu võõrandamine vormistatakse notariaalselt. Konkreetse tehingu dokumendiloend tuleb küsida notaribüroost, sest lisadokumentide vajadust võivad mõjutada näiteks omandivorm, esindusõigus, omanike arv ja kinnistu eripärad. Tavaliselt peab notarile olema võimalik esitada või kättesaadavaks teha:

• tehinguosaliste ja esindusõiguse andmed;
• kinnistu ning omandi andmed;
• teave tehingut mõjutavate koormatiste ja kokkulepete kohta;
• muud notaribüroo küsitud tõendid, mis tulenevad konkreetse tehingu asjaoludest.

Meie vormistame metsamaa ja raieõiguse tehingud notaris. Makse tegemisel kasutame notari deposiitkontot: tehinguraha paigutatakse deposiiti ning pärast lepingu allkirjastamist kantakse see müüja pangakontole.

Enne allkirjastamist tuleb üle kontrollida tehingu ese, hind, maksetingimused ning kõik tingimused, mis määravad poolte õigused, kohustused ja tähtajad. Notariaalne vorm ei asenda dokumentides sisalduvate andmete sisulist kontrolli.

7. Säilitage dokumendid müügijärgseks deklareerimiseks

Müügiga seotud dokumendid tasub säilitada, sest metsakinnistu, raieõiguse ja metsamaterjali müügist saadud tulu maksukäsitlus erineb. Raieõiguse või metsamaterjali müügi puhul võivad arvestuses tähtsad olla metsa soetusmaksumus, müügiga otseselt seotud kulud ja metsa majandamise kulud.

Säilitage:

• allkirjastatud leping ja selle lisad;
• tasu laekumist tõendavad pangadokumendid;
• soetusmaksumust tõendavad dokumendid;
• müügiga otseselt seotud kuludokumendid;
• metsa majandamise kuludokumendid, kui need on maksuarvestuses asjakohased.

Dokumentidest peaks olema võimalik tuvastada tehingu liik, saadud tasu ning arvestuses kasutatud kulud.

Kontrollnimekiri enne pakkumise küsimist või tehingu alustamist

Pakkumise küsimiseks valmistage ette kinnistu põhiandmed ja olemasolevad metsadokumendid ning tehke esmased õiguslikud kontrollid enne siduvate tingimuste kokkuleppimist.

• Määrake, kas soovite müüa kogu metsakinnistu või ainult raieõiguse.
• Märkige üles kinnistu katastritunnus ja kontaktandmed.
• Vaadake kinnistusraamatust üle omanikud, koormatised, servituudid ja muud kanded.
• Koondage kehtivad inventeerimisandmed ja olemasolev metsamajandamiskava.
• Kavandatava raie korral kontrollige metsateatise vajadust, esitamist ja staatust.
• Pange kirja teadaolevad looduskaitselised ning muud kasutuspiirangud.
• Koondage juurdepääsu, rendi ja muude kasutuskokkulepete andmed.
• Märkige üles dokumentide ja tegeliku olukorra teadaolevad erinevused.
• Küsige notaribüroolt konkreetse tehingu jaoks vajalike dokumentide loetelu.
• Vaadake enne allkirjastamist üle tehingu ese, hind, maksetingimused, tähtajad ja poolte kohustused.

Titanwood OÜ tegeleb metsamaa ja raieõiguse tehingutega üle Eesti ning aitame leida kinnistule õiglase väärtuse. Päringule tasub lisada katastritunnus ja olemasolevad metsadokumendid, sest need annavad esmaseks hindamiseks vajaliku lähteinfo. Metsa väärtust mõjutavad muu hulgas kinnistu pindala ja asukoht, ligipääsetavus ning puistu liigiline koosseis, vanus ja kvaliteet.