Osalise raie järel metsa müümine: kuidas hinnata allesjäänud kinnistut?

Lühivastus: pärast osalist raiet tuleb kinnistu väärtus uuesti hinnata

Osalise raie järel metsa müümine algab kinnistu praeguse seisu hindamisest. Raie-eelne puidutagavara ei kirjelda enam seda, kui palju ja millist metsa kinnistul kasvab. Üks lihtne valem ei sobi kõigile metsakinnistutele, sest allesjäänud metsa kogus, koosseis ja paiknemine võivad olla erinevad.

Kõigepealt tuleb eristada kahte tehingut. Metsakinnistu müügil läheb ostjale üle maa koos sellel kasvava metsaga. Raieõiguse müügil antakse üle õigus kokkulepitud metsa raiuda ja puit realiseerida, kuid maa jääb senisele omanikule.

Pärast osalist raiet tegutsege neljas etapis:

• täpsustage raiutud ala, raieliik ja tööde aeg;
• hinnake allesjäänud puidu kogust, puuliike ja võimalikku sortimenti;
• vaadake raiutud ning raiumata eraldisi kinnistu tervikpildis;
• küsige raiejärgsetele andmetele tuginev uus pakkumine.

Nii ei arvestata hinnangusse puidutagavara, mida kinnistul enam ei ole, ega võrdsustata kogu metsakinnistu väärtust üksnes allesjäänud puidu hinnanguga. Täpne pakkumine eeldab konkreetse kinnistu analüüsi, sest metsakinnistute hindamiseks ei ole üht universaalset valemit.

1. Täpsustage, milline raie tehti ja mis kinnistule alles jäi

Uue hinnangu lähtepunkt on eraldiste kaupa koostatud ülevaade sellest, kus, millal ja millises ulatuses raiuti. Pange kirja raiutud eraldised, raie aeg ja teadaolev maht ning võrrelge praegust olukorda metsamajandamiskava või muude olemasolevate metsaandmetega.

Raieliik näitab, kuidas tulemust hinnata:

• lageraie eemaldab raiealalt põhilise puistu;
• harvendusraie käigus eemaldatakse osa puudest ja osa kasvavast puistust jääb alles;
• sanitaarraie keskendub kahjustatud või halvas seisundis puude eemaldamisele.

Harvendusraie ja muu osalise raie järel tuleb hinnata eelkõige allesjäänud puistut. Lageraie puhul tasub käsitleda raiutud ala eraldi nendest eraldistest, kus kasvav mets on alles. Vastasel juhul võib ühe üldnäitaja sisse sattuda väga erineva seisuga maa.

Kui tööd tehti raieõiguse lepingu alusel, vaadake lepingust üle kokkulepitud raieliik, lubatud raie ulatus, tööde tähtaeg ning raielangi koristamise ja korrastamise tingimused. Need aitavad võrrelda kokkulepet kinnistu tegeliku raiejärgse seisuga.

Levinud viga on kasutada müügil vana puidutagavara või raie-eelset üldkirjeldust. Enne hindamist tuleb kontrollida, milline osa sellest puidust on eemaldatud ja milline puistu on päriselt alles.

2. Hinnake allesjäänud puidu kogust ja koosseisu

Allesjäänud metsa puiduline väärtus kujuneb selle praegusest tagavarast, puuliikidest ja võimalikust sortimentide jaotusest. Alustage tagavara kontrollimisest tihumeetrites. Selleks võib kasutada ajakohaseid metsaandmeid või takseerimist, kuid andmed peavad kirjeldama raiejärgset olukorda.

Seejärel vaadake, millistest puuliikidest allesjäänud puistu koosneb. Männi, kuuse ja lehtpuude väärtus ei ole sama, mistõttu ei anna üksnes kogu tihumeetrite arv piisavat alust. Sama oluline on hinnata võimalikku sortimenti: kui suur osa puidust võiks sobida palgiks ning kui suur osa paberi- või küttepuiduks.

Vana tagavara korrutamine ühe üldise tihumeetrihinnaga ei anna usaldusväärset tulemust. Osaline raie võib muuta korraga nii puidu kogust, puuliigilist koosseisu kui ka palgi, paberi- ja küttepuidu võimalikku osakaalu. Näiteks ei saa raie-eelset sortimentide jaotust automaatselt allesjäänud puistule üle kanda.

Kui metsamajandamiskava ei kajasta enam piisavalt tegelikku olukorda, tuleb hinnang koostada praeguste andmete põhjal. Kava puudumisel saame tagavara eraldi hinnata. Nii seotakse osalise raie järel metsa müümine metsaga, mis kinnistul tegelikult alles on, mitte kunagise kirjeldusega.

3. Vaadake metsakinnistut tervikuna, mitte ainult allesjäänud tihumeetreid

Allesjäänud puidu hinnang on üks osa metsakinnistu väärtusest, mitte automaatselt kogu kinnistu müügihind. Raieõiguse puhul hinnatakse puitu, kinnistu müügil aga läheb üle maa koos sellel kasvava metsaga. Seetõttu tuleb osalise raie järel metsa müümisel kõigepealt selgeks teha, kumba tehingut hinnatakse.

Koondage üheks tervikvaateks:

• kinnistu kogupindala;
• raiutud alad ja nende paiknemine;
• raiumata eraldised;
• allesjäänud metsa tagavara;
• allesjäänud puistu puuliigid ja võimalik sortimentide jaotus;
• kinnistuga seotud piirangud, hoonestus ja muud teadaolevad asjaolud.

Raiutud ja raiumata alad tasub kirjeldada eraldi. Näiteks ei näita kinnistu keskmine tihumeetrite arv selgelt, millisel eraldisel on mets alles ja millisel on raie juba tehtud. Samuti ei saa varasemast raietulust otse tuletada kogu kinnistu praegust hinda, sest see tulu puudutas eemaldatud puitu, mitte raiejärgset tervikut.

Piirangud ja hoonestus tuleb esitada kinnistu eraldiseisvate asjaoludena. Neid ei ole mõistlik liita puidutagavara näitajasse, sest need ei kirjelda kasvava metsa kogust ega sortimenti.

Tervikvaate eesmärk on hoida lahus kolm asja: juba raiutud ala, allesjäänud puistu hinnang ning maa koos muude kinnistu omadustega. Nii saab pakkumise lähteandmetest kontrollida, millist osa hinnast seostatakse kasvava metsaga ja millist kinnistu kui tervikuga.

4. Koguge uue hinnangu jaoks õiged andmed

Hinnapäringu ettevalmistamiseks koondage andmed, mille abil saab raie-eelset kirjeldust kinnistu praegusest seisust eristada. Vajalik lähtepunkt on kinnistu katastritunnus, millele lisage võimalusel metsamajandamiskava fail.

Praktiline kontrollnimekiri:

• kinnistu katastritunnus;
• olemasolev metsamajandamiskava;
• raiutud eraldised ja raie tegemise aeg;
• kasutatud raieliik;
• teadaolev raiemaht;
• raiejärgset olukorda kirjeldavad andmed;
• soovitud tehingu liik.

Kui raie toimus raieõiguse võõrandamise lepingu alusel, kontrollige lepingust raie mahtu ja liiki, tööde tähtaega ning raielangi koristamise ja korrastamise tingimusi. Lisage need andmed päringule, et kokkulepitud ulatust saaks võrrelda tegeliku tulemusega.

Märkige selgelt, kas soovite pakkumist kogu metsakinnistule või allesjäänud metsa raieõigusele. Esimesel juhul puudutab tehing maad ja sellel kasvavat metsa, teisel juhul ainult kokkulepitud puidu raiumise õigust. Metsamajandamiskava aitab hindamist alustada, kuid hinnang peab arvestama raie järel kinnistul tegelikult säilinud puistut.

5. Küsige uus pakkumine ja võrrelge selle lähteandmeid

Uus pakkumine annab otsustamiseks vajaliku aluse siis, kui sellest on arusaadav, millistele kinnistu ja allesjäänud metsa andmetele hind tugineb. Paluge eristada raiutud ala, säilinud puistu ning muud kinnistu väärtuse hindamisel kasutatud asjaolud.

Pakkumise kontrollimisel vaadake üle kolm küsimust:

• kas puidutagavara kirjeldab raiejärgset seisu;
• kas kasutatud puuliigid ja sortimendid puudutavad allesjäänud metsa;
• kas pakkumine käsitleb soovitud tehingut, mitte ei võrdsusta metsakinnistu müüki ainult raieõiguse väärtusega.

Garanteeritud hinnalubadusest ei tasu müügiotsuses lähtuda. Konkreetne pakkumine eeldab kinnistu andmete analüüsi, sest iga osaliselt raiutud kinnistu koosseis ja olukord on erinev.

Aitame leida kinnistule õiglase väärtuse ning hindame metsamaad ja raieõigusi üle Eesti. Käsitleme iga kinnistut eraldi. Meie protsess on juriidiliselt korrektne ja notariaalselt kinnitatud, tingimused esitame ilma varjatud tingimusteta. Nii saab omanik võrrelda pakkumise summat koos selle aluseks olevate andmete ja tehingu sisuga.

Millal tasub pärast raiet müügipakkumist küsida?

Müügipakkumist tasub küsida niipea, kui raiutud ala ja allesjäänud puistu on võimalik teineteisest selgelt eristada või kui praeguse seisu kindlakstegemiseks on vaja uut hindamist. Värske metsamajandamiskava ei ole päringu esitamise eeltingimus, sest kava puudumisel saame tagavara ise hinnata.

Esitage vähemalt kinnistu katastritunnus. Võimalusel lisage metsamajandamiskava ning andmed raiutud eraldiste, raie aja ja raieliigi kohta. Mida täpsemalt on raiejärgne seis kirjeldatud, seda selgemalt saab pakkumise lähteandmeid kontrollida.

Titanwood OÜ ostab metsamaad ja raieõigusi üle Eesti ning pakub metsa majandamise teenuseid. Kui kaalute osalise raie järel metsa müümist, küsige kinnistule individuaalne ja diskreetne pakkumine.