Kuidas hinnatakse võsastunud metsa ja mis mõjutab selle hinda?

Võsastumine ei määra metsa hinda üksi

Võsastunud metsa väärtus selgub puistu, maa, ligipääsu, piirangute, kulude ja turuolukorra tervikhindamisel, mitte kinnistu välisilme järgi. Seetõttu ei saa võsastumise põhjal rakendada kindlat allahindlust ega määrata usaldusväärset hektarihinda.

Metsamaa müügi korral hinnatakse kinnistut koos sellel kasvava metsaga. Raieõiguse puhul keskendutakse raiutava puidu võimalikule väärtusele. Pakkumist võivad vähendada väärtusliku sortimendi väike osakaal, keeruline ligipääs, suured ülestöötamis- ja transpordikulud ning majandamispiirangud. Puidu kvaliteet ja kogus ning töödega seotud kulud mõjutavad kasvava metsa väärtust otseselt.

Hooldamata ilme ei tähenda automaatselt väikest väärtust. Määravad mõõdetavad takseerandmed ja kinnistu tegelikud majandamisvõimalused. Ainult pindala või internetikalkulaatori põhjal saadud tulemus ei arvesta piisavalt puistu koosseisu, kasvukohta, juurdepääsu ega piiranguid.

1. samm: kogu kokku metsa ja kinnistu põhiandmed

Sisuline hindamine algab puistu ja kinnistu andmetest, mille põhjal saab eristada nähtavat võsa tegelikust puidutagavarast. Omanikul tasub ette valmistada katastritunnus, olemasolev metsamajandamiskava ja muud inventeerimisandmed.

Puistu inventuuris ehk takseerimisel vaadeldakse:

• puuliike ja nende osakaalu;
• puistu vanust, tihedust ja kvaliteeti;
• puidu tagavara;
• võimalikke sortimente ja nende mahtu puuliikide kaupa;
• kasvukoha boniteeti.

Boniteet näitab kasvukoha viljakust ja kasvutingimusi. Koos puuliigi, puistu vanuse ning kvaliteediga aitab see hinnata nii praegust seisundit kui ka kasvupotentsiaali. Metsamaa hindamisel kuuluvad nende põhinäitajate hulka ka kinnistu suurus ja ligipääsetavus.

Raieküpse puistu puhul on oluline lähiajal realiseeritava metsamaterjali maht ja sortiment. Noore puistu hindamisel on suurem tähtsus kasvupotentsiaalil ja tulevikuväärtusel. Eri vanuses puistuid ei saa seetõttu võrrelda üksnes hektarite või puude arvu järgi.

Olemasolevad dokumendid annavad hindamisele lähtekoha, kuid vananenud või ebatäielikud andmed ei asenda tegeliku seisundi kontrollimist. Metsas tehtav kontroll aitab täpsustada takseerandmete põhjal arvutatud sortimente ja mahtu.

2. samm: arvuta puidu võimalik väärtus ja sellega seotud kulud

Kasvava metsa või raieõiguse hinnangu lähtekoht on raiest saadava metsamaterjali võimalik müügiväärtus, millest lahutatakse tööde ja materjali liigutamisega seotud kulud. Arvestus käib mahu, kvaliteedi ja sortimentide järgi, mitte ainult hektarite või puude arvu alusel.

Praktiline arvutusloogika on järgmine:

1. Määratakse raiutava materjali maht puuliikide kaupa.
2. Hinnatakse, millisteks sortimentideks materjal sobib ja milline on nende kvaliteet.
3. Arvutatakse sortimentide võimalik müügiväärtus.
4. Sellest arvestatakse maha ülestöötamise, väljaveo ja transpordi kulud ning pakkumise tegija marginaal.

Ligipääs ja teede seisukord mõjutavad töö korraldamist, veokaugust ning materjali metsast väljatoomise kulu. Kehvem juurdepääs võib seega vähendada summat, mida raiutava puidu eest pakkuda saab.

Võsastunud kinnistul ei tohi nähtavat taimestiku tihedust võrdsustada suure puidutagavaraga. Raiutav maht, kvaliteet ja sortiment tuleb inventuuriga eraldi kindlaks teha. Ka tulemus ei püsi ajas muutumatuna, sest puiduhinnad ja nõudlus muutuvad ning sama puistu väärtus võib eri ajal erineda.

3. samm: kontrolli maa väärtust, ligipääsu ja piiranguid

Kogu metsamaa hind ei võrdu seal kasvava puidu väärtusega, sest hinnang hõlmab ka maad ja kinnistu edasisi majandamisvõimalusi. Arvesse lähevad muu hulgas pindala, kasvukoha viljakus, eri vanuses puistute osakaal, asukoht ning juurdepääs.

Maa tulevikupotentsiaali aitab kirjeldada boniteet. Ligipääs mõjutab omakorda seda, kui kulukas on kinnistul töid teha ja materjali välja vedada. Seetõttu võivad sarnase puistuga kinnistud erineda väärtuselt, kui ühe juurde viib sobiv tee ja teise kasutamine on keerulisem.

Looduskaitseline piirang, Natura 2000 ala, veekaitsevöönd või muu kitsendus võib vähendada majandamisvõimalusi ning seeläbi turuväärtust. Piirang ei tee kinnistut automaatselt väärtusetuks, kuid selle tegelik ulatus ja mõju tuleb hinnas eraldi arvesse võtta.

Turupõhisel hindamisel võrreldakse kinnistu omadusi ja nõudlust sarnaste objektidega. Piirkonna keskmine hektarihind ei kirjelda siiski konkreetse kinnistu puistut, viljakust, teid ega kitsendusi, mistõttu ei sobi see üksinda müügiotsuse aluseks.

4. samm: otsusta, kas müüa raieõigus või kogu metsamaa

Raieõiguse ja kogu metsamaa müük on erinevad tehingud, mistõttu ei saa nende pakkumisi võrrelda üksnes lõppsumma järgi.

Raieõiguse puhul hinnatakse raiutavat puitu. Arvesse võetakse selle mahtu, puuliike, kvaliteeti ja sortimente ning ülestöötamise, väljaveo ja transpordi kulusid. Maa omanik ei muutu.

Kogu metsamaa müügil hinnatakse kinnistut koos kasvava metsaga. Lisaks puistule mõjutavad väärtust maa, kasvukoha viljakus, ligipääs, piirangud ja turuolukord.

Enne pakkumise küsimist tuleb seega määratleda, kas hinnata tuleb ainult raieõigust või tervet kinnistut. Nii põhinevad saadud pakkumised samal müügiobjektil.

5. samm: võrdle pakkumisi sama lähteülesande alusel

Pakkumised on võrreldavad ainult siis, kui kõik hindajad lähtuvad samast müügiobjektist ja samadest lähteandmetest. Esmalt kontrolli, kas hinnatakse kogu metsamaad või üksnes raieõigust.

Küsi iga pakkumise juures:

• milliseid takseerandmeid ja sortimente kasutati;
• millistele puiduhindadele arvutus tugineb;
• millised ülestöötamise, väljaveo ja transpordi kulud on arvestatud;
• kuidas mõjutavad tulemust ligipääs ja piirangud;
• kas arvesse on võetud kinnistu eri vanuses puistud;
• mida müüja kohustused täpselt hõlmavad.

Ära käsitle esmast summat garanteeritud hinnana, kui kinnistu andmeid ja tegelikku seisundit pole kontrollitud.

Ostame metsamaad ja raieõigusi üle Eesti ning aitame leida kinnistule õiglase väärtuse. Iga kinnistu on erinev, seetõttu konsulteerime omanikuga ja otsime tema vajadustele sobiva lahenduse. Meie tehinguprotsess on juriidiliselt korrektne ja notariaalselt kinnitatud, ilma varjatud tingimusteta.

Hinnapäringule lisa vähemalt katastritunnus ja olemasolu korral metsamajandamiskava. Need annavad hindamisele selge lähtekoha ning võimaldavad täpsustada, kas soovid pakkumist raieõigusele või kogu metsamaale.